南昌市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進一步推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施意見》的通知

洪房健字[2024]1號                                      2024-7-31

各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局，市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，市委組織部、市法院、市教育局、市人社局、市商務(wù)局、市衛(wèi)健委、市國資委、市機關(guān)事務(wù)管理局：

　　《關(guān)于進一步推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實。

南昌市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組

2024年7月31日

關(guān)于進一步推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施意見

　　為貫徹落實上級決策部署，更好滿足群眾剛性和改善性住房需求，應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢變化，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際，提出以下措施意見：

　　一、優(yōu)化購房政策，滿足市場需求

　　(一)支持新引進人才購房。對來昌工作并首次在昌繳納社保的全日制博士、全日制碩士及高級技師(機關(guān)事業(yè)單位在編人員除外)在昌首次購買商品住房，分別給予每人一次性購房補貼10萬元、6萬元，申領(lǐng)購房補貼須在昌繳納社保滿12個月。(責(zé)任單位：市委組織部、市人社局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局)

　　(二)鼓勵推行分類購房補貼政策。各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局結(jié)合自身財力狀況，精準(zhǔn)施策，分類設(shè)置購房補貼優(yōu)惠措施，具體補貼標(biāo)準(zhǔn)由各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局制定。(責(zé)任單位：各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(三)對生育家庭實施差異化購房優(yōu)惠。多子女(二孩及以上)家庭的本市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的，提取額度上浮20%;符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購房時申請住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。鼓勵商業(yè)銀行對多子女家庭的二套房個人住房貸款按首套房政策執(zhí)行。(責(zé)任單位：南昌住房公積金管理中心、市地方金融管理局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(四)開展“以舊換新”活動。積極落實《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場“以舊換新”工作的通知〉的通知》(洪住建字〔2024〕129號)。對在規(guī)定時間、規(guī)定范圍參與“以舊換新”居民所購新建商品住房，由受益財政按購房合同金額的2.0%給予補貼。(責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局、市財政局、市稅務(wù)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(五)落實交易稅費優(yōu)惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在同一城市重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。(責(zé)任單位：市稅務(wù)局)

　　(六)下調(diào)存量房交易計稅價格。稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，做好下調(diào)存量房交易計稅價格工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將市場價格連續(xù)3個月環(huán)比下降且累計幅度超過10%的地區(qū)信息傳遞至稅務(wù)部門，稅務(wù)部門及時下調(diào)存量房交易計稅價格，打通房產(chǎn)置換鏈條。(責(zé)任單位：市稅務(wù)局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

　　(七)提高公積金貸款最高額度。為滿足繳存職工購房需求，對南昌市行政區(qū)域購房的，申請住房公積金貸款最高額度調(diào)增至雙繳存職工90萬元、單繳存職工80萬元。(責(zé)任單位：南昌住房公積金管理中心)

　　(八)優(yōu)化個人住房公積金貸款政策。全面推行住房公積金異地貸款政策，支持全國范圍內(nèi)住房公積金繳存職工在本市購房申請貸款;進一步推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，加大對靈活就業(yè)人員自住住房需求的支持力度;自文件印發(fā)之日至2024年12月31日期間在本市購買住房的繳存職工申請住房公積金貸款后，可提取住房公積金賬戶余額，實現(xiàn)“既提又貸”;職工家庭在當(dāng)?shù)責(zé)o成套住房，在全國范圍內(nèi)第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結(jié)清并再次申請公積金貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。(責(zé)任單位：南昌住房公積金管理中心)

　　(九)明確個人住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)。住房公積金和商業(yè)性個人住房貸款的居民家庭住房套數(shù)以擬購房所在地縣區(qū)不動產(chǎn)登記的住宅套數(shù)為依據(jù)，農(nóng)村宅基地自建房不計入住房套數(shù)。(責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局、南昌住房公積金管理中心)

　　(十)優(yōu)化調(diào)整學(xué)位準(zhǔn)入政策。在學(xué)位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，支持購房人憑網(wǎng)簽備案的新建商品房買賣合同及契稅繳納憑證和適齡兒童、少年戶口申請入學(xué)，具體由當(dāng)?shù)亟逃�部門根據(jù)學(xué)位情況妥善統(tǒng)籌安排。(責(zé)任單位：市教育局)

　　二、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置

　　(十一)科學(xué)規(guī)劃增量優(yōu)質(zhì)住房用地。支持結(jié)合實際和新增優(yōu)質(zhì)住房需求，在詳細規(guī)劃編制中，將近郊區(qū)，中心城區(qū)臨江、臨湖、近山等生態(tài)環(huán)境優(yōu)美以及公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套較好的區(qū)域作為優(yōu)質(zhì)住房重點建設(shè)片區(qū)。支持對尚未開發(fā)建設(shè)、擬申請商品住宅品質(zhì)提升項目，在符合國土空間總體規(guī)劃，不突破公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，對所涉及的詳細規(guī)劃進行修改調(diào)整，合理降低開發(fā)強度上限，適應(yīng)高品質(zhì)住宅項目的中低開發(fā)強度、高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)需求。對擬出讓的商品住宅用地，經(jīng)屬地報市、縣人民政府同意后，可簡化程序?qū)Φ貕K所涉及的詳細規(guī)劃進行圖則維護，適當(dāng)降低宗地開發(fā)規(guī)模、適當(dāng)降低住宅開發(fā)強度上限和適當(dāng)降低或取消地塊配套商業(yè)開發(fā)量比例。支持各地參照《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引(試行)》，落實綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，優(yōu)化居住區(qū)設(shè)計，提高建筑品質(zhì)，加大低密度住宅供給，并按照《南昌市城市森林花園住宅試點實施方案(試行)》推進城市森林花園住宅建設(shè)。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(十二)合理調(diào)整存量用地規(guī)劃條件。自文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對存量房地產(chǎn)項目用地，為提高公共服務(wù)設(shè)施水平和增加公共空間等正向優(yōu)化，確需調(diào)整規(guī)劃條件的，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，完成所在片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關(guān)系基礎(chǔ)上，按程序依托國土空間規(guī)劃“一張圖”予以調(diào)整。如涉及修改詳細規(guī)劃的，應(yīng)按法定程序進行。規(guī)劃條件依法調(diào)整后，應(yīng)簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓價款。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(十三)優(yōu)化容積率計算規(guī)則。自本文件印發(fā)之日起，通過招拍掛方式新取得建設(shè)用地使用權(quán)的項目，按規(guī)定配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關(guān)站、開閉所，以及風(fēng)雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業(yè)主免費使用的建筑，按土地出讓合同約定無償移交的幼兒園、老年人日間照料中心、社區(qū)用房等建筑面積不納入項目容積率計算;每戶住宅設(shè)置設(shè)備平臺水平投影面積之和不超過該套型總建筑面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率;超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(十四)調(diào)整陽臺進深、建筑層高約束條件。在保證結(jié)構(gòu)安全條件下，住宅項目主陽臺進深不應(yīng)大于2.4米，次陽臺進深不應(yīng)大于1.5米，在此進深內(nèi)的，按其水平投影面積的 1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規(guī)定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。住宅各類陽臺水平投影面積之和不得大于建筑面積(含陽臺水平投影面積)的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高不大于 3.6米;當(dāng)結(jié)構(gòu)層高大于 3.6米時，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計算建筑面積，并計入容積率，k=h÷3.6(h為建筑結(jié)構(gòu)層高)。已批未開工建設(shè)的項目，允許對原設(shè)計方案進行調(diào)整。若項目經(jīng)相關(guān)部門認定為商品住宅品質(zhì)提升項目，相關(guān)要求按《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引(試行)》執(zhí)行。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(十五)支持調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)及裝修比例。對原已進行規(guī)劃設(shè)計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規(guī)劃指標(biāo)和不改變原建筑風(fēng)格并滿足公建配套的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，滿足合理的自住和改善性住房需求。原土地出讓條件中設(shè)有全裝修要求的項目，對其尚未開工建設(shè)的部分，不再作全裝修的強制性要求。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(十六)優(yōu)化住宅項目停車配建標(biāo)準(zhǔn)。在已建成、在建或已批復(fù)軌道交通建設(shè)規(guī)劃中的軌道站點出入口500米范圍內(nèi)的項目，機動車配建標(biāo)準(zhǔn)可折減20%;800米范圍內(nèi)的項目，可折減10%;其他要求按我市最新的建設(shè)項目停車配建標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(十七)優(yōu)化新增用地供應(yīng)節(jié)奏。根據(jù)市場需求及時優(yōu)化住宅用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品房去化周期、房地產(chǎn)用地存量的房地產(chǎn)用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。以市本級、各縣(含新建區(qū))為統(tǒng)計單元，合理控制新增房地產(chǎn)用地。對商品住宅去化周期超過36個月的，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設(shè)用地報批、出讓;商品住宅去化周期在18個月(不含)至36個月之間的地區(qū)，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數(shù)據(jù)按季度動態(tài)更新。對商業(yè)辦公類商品房去化周期連續(xù)3個月超過36個月的，除省、市重點招商項目外，原則上暫停新的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地新增建設(shè)用地報批、出讓，市重點招商項目由縣區(qū)、開發(fā)區(qū)、灣里管理局報請市政府認定。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市發(fā)改委、市商務(wù)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(十八)推動城中村和危舊房改造。加快推進城中村改造拆除新建項目和城市危舊房整治工作，特別是存在嚴(yán)重安全隱患的預(yù)制樓板房屋要結(jié)合屬地實際情況采取整治措施。在城中村改造制定年度計劃時，明確各類安置方式的具體規(guī)模，其中拆舊建新的，大力推行采用“房票”安置方式進行安置。(責(zé)任單位：各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局)

　　三、穩(wěn)定市場預(yù)期，妥善應(yīng)對風(fēng)險

　　(十九)優(yōu)化開發(fā)項目“一房一價”。規(guī)范市場價格公示行為，要求房企按市場行情合理定價，穩(wěn)定市場價格預(yù)期。南昌兩級法院依法穩(wěn)妥開展“法拍房”工作，住建部門積極配合法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，做好商品房價格的監(jiān)測。(責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)督管理局、市中級人民法院)

　　(二十)強化融資協(xié)調(diào)機制。搭建政銀企對接平臺，建立會商機制，幫助開發(fā)企業(yè)完善手續(xù)，做到“應(yīng)進盡進”，推動銀行支持“白名單”項目正向激勵機制，鼓勵銀行機構(gòu)對符合要求的項目“應(yīng)貸盡貸”，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。(責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市地方金融管理局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(二十一)合理降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。鼓勵企業(yè)和銀行通過申請新建商品房預(yù)告(抵押)登記保障自身權(quán)益，適當(dāng)降低按揭貸款保證金比例，符合保證金解付條件的存量按揭貸款保證金應(yīng)將保證金退付至規(guī)定賬戶內(nèi)。有關(guān)部門要督促企業(yè)按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項目清單，以及調(diào)整規(guī)劃條件后簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規(guī)定經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，協(xié)商調(diào)整約定的分期繳納時間和比例，適當(dāng)延遲價款繳納時間，最遲應(yīng)在出讓合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清。新出讓的住宅商服類用地出讓金繳款期限和競買保證金比例仍按《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整土地出讓競買保證金比例和土地出讓金繳款期限的通知》(洪府辦字〔2022〕441號)執(zhí)行，支持土地競買人使用銀行業(yè)金融機構(gòu)開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。(責(zé)任單位:市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局、市稅務(wù)局、市地方金融管理局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(二十二)穩(wěn)妥處置閑置土地。落實關(guān)于妥善處置閑置存量土地的政策規(guī)定，對2024年3月31日之前供應(yīng)，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地，在2027年12月31日前可通過鼓勵企業(yè)優(yōu)化開發(fā)、促進市場流通轉(zhuǎn)讓、政府收回收購等方式妥善處置。收回收購的存量土地，鼓勵優(yōu)先用于保障性住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應(yīng)，幫助企業(yè)紓困解難。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(二十三)支持開發(fā)用地轉(zhuǎn)讓盤活。自該文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)造成無法全部開發(fā)利用的土地，由開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可按規(guī)定分割宗地。除土地出讓合同、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議或者招商引資協(xié)議中有關(guān)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)約定未履約外，對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，先辦理預(yù)告登記，保障受讓人合法權(quán)益，允許受讓人憑預(yù)告登記證明依次辦理項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可證、消防設(shè)計審查等規(guī)劃、建設(shè)、消防審批手續(xù)，在投資額達到法定轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)移登記和各項竣工驗收交付手續(xù)。推動房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(二十四)支持分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃及施工許可。支持多地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目以獨立地塊為單位分期開發(fā)建設(shè)，并以地塊為單位分期核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等審批手續(xù)、分期進行規(guī)劃核實。房地產(chǎn)開發(fā)項目可采取“容缺+告知承諾制”方式，分階段、分批次辦理施工許可證(含質(zhì)量安全監(jiān)督登記)。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(二十五)鼓勵收購商品房去庫存。綜合考慮全市保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的思路，以需定購，適時收購部分已建成存量商品房用作保障性住房。鼓勵機關(guān)企事業(yè)單位等市場主體購買庫存房作為辦公或員工宿舍、周轉(zhuǎn)房等，有效去庫存。(責(zé)任單位：市國資委、市發(fā)改委、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市機關(guān)事務(wù)管理局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)

　　(二十六)加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責(zé)任，充分發(fā)揮工作專班的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規(guī)劃核實、土地被抵押、涉及查封等導(dǎo)致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關(guān)手續(xù)，辦理登記發(fā)證。(責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市地方金融管理局、市中級人民法院、市稅務(wù)局，各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)