國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于《國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)》公開征求意見的通知

為進一步規(guī)范我市土地增值稅管理，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家稅務總局韶關(guān)市稅務局起草了《國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會公開征求意見。

本次征求意見的時間為2025年1月7日—2025年1月15日。各單位、社會公眾如對制定上述文件有意見和建議的，請在征求意見時間截止之前，通過以下途徑和方式反映：

1.通過電話反映,提出不同意見的，請說明理由,反饋意見聯(lián)系電話：0751-8178182。

2.通過信函方式將意見寄至：韶關(guān)市武江區(qū)惠民北路53號 國家稅務總局韶關(guān)市稅務局 財產(chǎn)和行為稅科(郵政編碼512026)，并在信封上注明“韶關(guān)市土地增值稅預計增值率測算方法公告征求意見”。

稅 屋附件：

1.國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)

2.土地增值稅預計增值率測算方法(征求意見稿)

3.土地增值稅預計增值率測算表(征求意見稿)

4.關(guān)于《國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》的解讀(征求意見稿)

國家稅務總局韶關(guān)市稅務局

2025年1月7日

國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)

根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2024年第5號)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市征管實際，現(xiàn)將土地增值稅預計增值率測算方法予以公告，具體詳見附件。

本公告自2025年X月X日起施行，《韶關(guān)市地方稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(韶關(guān)市地方稅務局公告2012年第5號)第一條同時廢止。

稅 屋附件：

1.土地增值稅預計增值率測算方法

2.土地增值稅預計增值率測算表

國家稅務總局韶關(guān)市稅務局

2025年X月X日

關(guān)于《國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》的解讀

國家稅務總局韶關(guān)市市稅務局發(fā)布了《國家稅務總局韶關(guān)市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》(國家稅務總局韶關(guān)市稅務局公告2025年第X號)(以下簡稱《公告》)，現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2024年第5號)，明確了土地增值稅首次預征納稅義務發(fā)生時間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)預計增值率高低適用不同的預征率。為明確預計增值率的測算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項目的規(guī)定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格�？紤]扣除項目金額標準發(fā)布時間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費的20%計算確定。現(xiàn)舉例說明測算過程：

韶關(guān)市區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為10000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額1200萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務機關(guān)確認戶內(nèi)裝修1500元/㎡，該項目預計增值率計算過程見下表：

項  目 行次 金額 說明

一、每平方米應稅收入 1 10,894.50 （10000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=10894.50

二、預計扣除項目金額合計                2=3+4+12+13+17 2 66,543,301.47

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 3 12,000,000.00

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11 4 38,945,800.00

其中 土地征用及拆遷補償費 5 1,000,000.00

建筑安裝工程費 6 30,719,000.00 根據(jù)填報的項目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。

前期工程費 7 6,324,300.00 按照建筑安裝工程費與戶內(nèi)裝修超過標準的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以20%計算確定。

基礎(chǔ)設(shè)施費 8

公共配套設(shè)施費 9

開發(fā)間接費用 10

戶內(nèi)裝修+ 11 902,500.00 戶內(nèi)裝修超過標準的金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 12=(3+4)*10% 12 5,094,580.00

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16 13 313,761.47

其中 城市維護建設(shè)稅 14 183,027.52 （10000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=183027.52

教育費附加 15 78,440.37 （10000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=78440.37

地方教育費附加 16 52,293.58 （10000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=52293.58

5.財政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)*20% 17 10,189,160.00

三、可售建筑面積 18 8,000.00

五、每平方扣除項目金額 19=2/18 19 8,317.91

六、每平方米增值額 20=1-19 20 2,576.58

七、預計增值率 21=20/19*100% 21 30.98%

三、《公告》的生效時間

《公告》自2025年X月X日起施行，《韶關(guān)市地方稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(韶關(guān)市地方稅務局公告2012年第5號)第一條同時廢止。